Details

تقرير المزايا: نجاح خطط ومشاريع الاسكان المتوسط تعتمد على عمق الشراكة بين القطاعين الحكومي والخاص

أكثر من 3 تريليون دولار اجمالي المشاريع العقارية قيد الانشاء في دول الخليج

 

تتأثر عمليات الطلب على السلع والخدمات بحالات التقلب وعدم الاستقرار المالي والاقتصادي، نتيجة عدم استقرار الأسعار لهذه السلع والخدمات في ظل التقلبات السوقية وتسارع قوى العرض والطلب نتيجة لتسارع القرارات والخطط التي تستهدف إحداث تعديلات جوهرية على التدفقات النقدية على مستوى الكم والنوع في أي دولة أو منطقة ما.

وعند الحديث على المنتجات العقارية باختلاف أنواعها وشرائحها، نرى أن هناك طلباً أكثر استقراراً عند المستويات السعرية كافة، حيث تحظى كل شريحة منها بمصادر طلب خاصة تعمل في كثير من الاوقات والمواقع على تثبيت الأسعار بشكل أكثر منطقية. وكدليل على ذلك، فإن مشاريع الاسكان المتوسط تشهد حراكاً مستمراً على مستوى دول المنطقة والعالم في ظل كافة الظروف، وضمن مختلف حالات التقلب الاقتصادي، نتيجة لعوامل تتعلق بالتكلفة وسهولة التمويل والطلب المتزايد.

وتشهد المنتجات العقارية الأعلى مستوى، تقلبات على قوى العرض والطلب والأسعار السائدة كونها تتصل بمناخات الاستثمار ومستوى المخاطر السائدة والحوافز المقدمة لجذب الاستثمار والقوة الشرائية على مستوى الافراد والمؤسسات، إلا أن المستهلك النهائي لهذا المنتج العقاري متوافر باستمرار ولكن بالتأكيد بنسب أقل بالمقارنة مع مستهلك الإسكان المتوسط.

وأشار التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة، إلى أن المشاريع العقارية التي تستهدف شريحة الطلب المتوسط أصبحت أكثر تأثيراً على قرارات المستخدم النهائي لدى غالبية الاسواق العقارية، في ظل استمرار ضخ هذه المنتجات من قبل الجهات الحكومية والقطاع الخاص، وتشهد هذه الشريحة اهتماماً متزايداً من قبل كافة الاطراف وعلى الدوام.

حيث ترتبط مشاريع الإسكان المتوسط بالخطط الحكومية الرامية إلى توفير منتجات عقارية تتناسب وذوي الدخل المحدود والمنخفض، ومعالجة التحديات والعقبات التي تحول دون قدرة المواطن في امتلاك المنزل المناسب.

كما تتصل أهداف القطاع الخاص بهذه الشريحة في ظل توفر الفرص الاستثمارية الجيدة والطلب المرتفع في ظروف التراجع والانتعاش، إلى جانب معرفة كافة الأطراف إلى أن الجهات الرسمية سوف لن تكون قادرة على معالجة الطلب بالكامل، وبالتالي لابد من تدخل القطاع الخاص واستغلال الفرص الاستثمارية القائمة. وتمثل العلاقة القائمة بين الجهات الرسمية والقطاع الخاص اكثر التجارب نجاحاً في سبيل تطوير علاقة الشراكة والتعاون بين الطرفين وبما يساهم في تحسين وتيرة الاداء الاقتصادي وتحقيق معدلات نمو مرتفعة كونها تحمل مفاهيم التكامل في الاداء والنتائج.

ويقول تقرير المزايا أن لكل مشروع إيجابياته وسلبياته، ولكل توجه استثماري مخاطره وعوائده، وكذلك المشاريع العقارية ذات الاستهداف المتوسط، حيث أن ارتفاع أسعار الاراضي بشكل عام وعدم انخفاضها لعدة أسباب يشكل تحدياً أمام شركات التطوير العقاري لتقديم منتجات عقارية أكثر جاذبية على المستوى السعري، على عكس المشاريع الحكومية والتي تمتلك الأراضي.

كما تشكل تكاليف البناء عائقاً ايضاً كونها لا تفرق بين المشاريع العقارية المميزة والفاخرة والمتوسطة، إلى جانب هوامش الأرباح التي لابد لشركات التطوير العقاري من الحفاظ عليها لضمان ديمومة أعمالها واستمراريتها.

في المقابل يحظى الاستثمار في مشاريع الإسكان المتوسط بالكثير من المزايا، يأتي في مقدمتها مقدرتها على رفع مستوى المنافسة لدى الاسواق العقارية ونموه، كما توفر هذه المشاريع لشركات التطوير العقاري عوائد مرتفعة نظراً لاتساع شريحة المستهلك النهائي، وهناك استمرارية للطلب على هذا المنتج يأتي بديلاً وحلاً مثالياً لخيار التأجير.

وأشار تقرير المزايا إلى أن السوق العقاري الاماراتي شهد تركيزاً كبيراً على طرح الوحدات السكنية من الفئة الفاخرة خلال سنوات ماضية، في حين كان التركيز أقل على مشاريع الإسكان المتوسط، تسببت في حدوث حالة من الاختلال لدى السوق العقاري.

وتشير المصادر إلى أن الشريحة المستهدفة من ذوي الدخل المحدود والمنخفض تشكل ما نسبته 40% في السوق الاماراتي، وهي الفئة التي يتراوح سعر المتر المربع المستهدف لها ما بين 700 إلى 900 درهم على ألا يتجاوز سعر الوحدة الصغيرة 800 ألف درهم.

يأتي ذلك في الوقت الذي تلزم التشريعات الصادرة عن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني على سبيل المثال بتخصيص 20% من المساحة الاجمالية للمشاريع الكبيرة كمساكن للأفراد من ذوي الدخل المتوسط. حيث تهدف هذه التشريعات إلى توفير خيارات سكنية تلائم دخل المقيمين في إمارة أبوظبي.

وفي الإطار يرى تقرير المزايا أن السوق العقاري السعودي يعد سوق العقارات المتوسطة بامتياز، نتيجة سيطرة الفئة المتوسطة وذات الدخل المحدود على النسبة الاكبر من المجتمع في المملكة، في حين تبدو مؤشرات طلب الاستثمار الخارجي على مشاريع العقارات السكنية أقل من المستوى المطلوب نتيجة النظم والقوانين المعمول بها هناك.

ويقول تقرير المزايا أن الجهات الرسمية تسعى إلى عقد شراكات عالمية لبناء المزيد من المساكن بقيم استثمارية ستصل إلى 375 مليار ريال خلال السنوات الخمسة المقبلة، والتي تستهدف بالضرورة التخفيف من حالة الاختلال بين العرض والطلب على المساكن، فيما تنظر الجهات الرسمية بواقعية مع القطاع الخاص لتحقيق المزيد من الانجازات على هذا الصعيد.

ويتوقع أن تشهد السوق العقاري المزيد من مشاريع الاسكان المتوسط وزيادة نسب تملك المساكن للمواطنين بواقع 5% سنوياً عن مستواها الحالي البالغ 47%، واوضح تقرير المزايا أن توفر الاراضي السكنية اللازمة للمشروعات لازالت تشكل أكبر العقبات أمام القطاع العام والخاص وأن الحاجة إلى أن يلعب القطاع الخاص أدواراً متقدمة، بما فيها القطاع المصرفي، باتت أكثر الحاحا لإيجاد الحلول طويلة الأجل لقضايا توفير المساكن المتوسطة لذوي الدخل المنخفض خلال السنوات القادمة.

ويعتبر السوق العقاري البحريني سوقاً نشطاً على كافة المجالات التجارية والخدمية والصناعية، ويعد مستوى التشغيل الحالي المصدر الرئيسي للطلب على العقارات، فيما لم تغفل الجهات الرسمية توفير العقارات للمواطنين ودعم السوق العقاري والدخول في مزيد من الشراكات مع القطاع الخاص البحريني، لتتواصل المشاريع الاسكانية التي تستهدف ذوي الدخل المتوسط والمحدود والتي لازالت تمثل أولوية للجهات الرسمية والتي من شأنها أن تساهم في استقرار الاسرة البحرينية.

وتخصص المملكة ما قيمته 2 مليار دولار ضمن برنامج التنمية الخليجي لدعم المشاريع الاسكانية، حيث انعكس هذا البرنامج خلال الفترة الماضية إيجاباً على تسريع إنجاز المشاريع الاسكانية التي تلبي احتياجات المواطنين، وهناك آلاف الوحدات السكنية ضمن مرحلة التسليم وأخرى قيد التنفيذ في الوقت الحالي، الأمر الذي يقودنا إلى القول أن البحرين تنفذ خطط طويلة الاجل تحول دون تعرض السوق العقاري لاختلالات على قوى العرض والطلب في المستقبل.

وأكد تقرير المزايا أن الفترة القادمة ستشهد دخول آلاف الوحدات العقارية السكنية من مختلف الفئات ضمن دول مجلس التعاون الخليجي وتستهدف الاستثمارات الداخلية والخارجية، يأتي ذلك في ظل البيانات المتداولة والتي تشير إلى أن القيمة الاجمالية للمشاريع العقارية قيد الانشاء لدى الدول الخليجية تتجاوز 3 تريليون دولار.

واختتم تقرير المزايا بضرورة إيجاد قاعدة للتعاون بين القطاعين الحكومي والخاص في مجال توسيع أنشطة ومشاريع الاسكان المتوسط خلال الفترة القادمة، والتي من خلالها يمكن تجاوز التحديات التي تواجه عدداً من أسواق المنطقة في الوقت الحالي، كما أن عدم وجود تعاون مباشر بين الاطراف سيقود إلى فشل عملية التخطيط العمراني واستمرار اختلال قوى العرض والط