Details

 التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة

أسواق المنطقة تشهد حراكاً ملموساً للحفاظ على قوانين رهن مرنة

المزايا: ضرورة تطوير آليات الرهن العقاري لتنشيط الطلب المحلي

• السعودية تسعى إلى تحقيق نمو على سوق الرهن العقاري يصل إلى 502 مليار ريال بحلول العام 2020
• القطاع العقاري الكويتي يشكل 60% من الناتج المحلي وهو ثاني أكبر قطاع بعد الطاقة

تشهد أسواق المنطقة العقارية منذ بداية العام الجاري حراكاً ملموساً نحو الحفاظ على قوانين رهن عقاري مرنة ومتطورة، الأمر الذي يتطلب مراجعة القوانين الحالية بشكل مستمر لضمان فعاليتها وتحقيقها لكافة الاهداف الاساسية التي جاءت من أجلها، حيث استطاعت أسواق المنطقة تجاوز كافة المعوقات والتحديات التي تواجهها وذلك في ظل حزمة القوانين والتشريعات التي حددت معالم هذه السوق ما انعكس إيجاباً على أدائها فكان لها فرصة الاستفادة من تطوير أنظمة الرهن العقاري على مستوى الاسواق العقارية والتي جاءت لتنظيم العلاقة بين المطورين والمشترين وقنوات التمويل، كما أنها وُضعت بهدف دعم نمو القطاع وتطويره وضبط إيقاعه ووضعه على المسار الصحيح، وقد لعبت هذه القوانين دوراً بارزاً في تحفيز الطلب وتنظيم إتمام الصفقات بشفافية عالية لدى مختلف الأسواق التي قامت باعتمادها، الأمر الذي قلل من المخاطر المحتملة على أطراف التعاقد من جهة وعلى السوق العقاري ككل.

ويشير التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة إلى تسجيل السوق العقاري الإماراتي لحراك ملموس يهدف إلى تنشيط سوق الاستثمار العقاري وذلك من خلال إعتماد آليات تمويل عقاري مشجعة تتناسب وتطورات الأسواق والمعطيات القائمة لدى السوق العقاري في الوقت الحالي، لتتسع وصولاً إلى إستقطاب محافظ إستثمارية أجنبية وإيجاد آليات تمويل بديلة بهدف تمكين المستثمرين من تنويع إستثماراتهم بالقطاع العقاري المحلي، ولا شك في أن قوانين الرهن العقاري التي تم اعتمادها في وقت مبكر لدى السوق العقاري الإماراتي قد ساهمت بدور بارز في توسيع القطاع ورفع معدلات التشغيل الإقتصادي والمالي وكان لها دور مباشر في تطوير القطاع وصولاً إلى ما هو عليه من قوة وتنوع ومنافسة على مستوى المنطقة والعالم، مع ضرورة التأكيد على أن الاستمرار في التطوير سيعمل على إتاحة المزيد من الفرص وتقديم أفضل الخدمات للقطاع واللاعبين فيه، وما لذلك من تأثيرات إيجابية لتحسين بيئة الأعمال ودعم الناتج المحلي الإجمالي واستحداث روافد مالية غير تقليدية ومستدامة قادرة على التأقلم مع المتغيرات المالية والإقتصادية العالمية.

ومن جهته يشهد السوق العقاري السعودي تأثراً إيجابياً واضحاً من قوانين وتشريعات الرهن العقاري وذلك على الرغم من تأخر تطبيقها حيث استفادت السوق بشكل كبير من هذه القوانين، وبشكل خاص في زيادة فرص تملك المواطنين السعوديين للسكن والتي تشير إلى وصولها إلى نسبة 50% خلال العام الحالي وذلك كنتيجة للمساعي الحكومية المكثفة بالإضافة إلى خطط ومشاريع القطاع الخاص ومن ضمنها القطاع المصرفي الذي كان له دور كبير في ضخ مبالغ ضخمة في السوق العقاري السعودي الذي يحتوي على فرص إستثمارية جيدة في كافة الظروف، وذلك في وقت تسعى فيه المملكة إلى تحقيق نمو على سوق الرهن العقاري يصل إلى 502 مليار ريال بحلول العام 2020، مقارنة بـ 290 مليار في الوقت الحالي.

وعليه من المتوقع أن يتم طرح برامج تحفيز الإقراض العقاري في السوق وذلك من خلال السماح للقطاع المصرفي بتقديم حصة أكبر من التمويل لشراء المنازل ورفع الحد الأقصى لنسبة القرض لمشتري المنازل إلى 90% بدلا من 85%، ضمن إجراءات تسهل الحصول على التمويل بحيث تصل فرص التمويل إلى خمسة أضعاف ما كانت عليه خلال الفترة السابقة، ما سيساهم في تحقيق قفزة على نسبة ملكية الأسر السعودية للمنازل إلى 70% بحلول العام 2030، الأمر الذي سيرفد السوق بحوالي 1.2 مليون وحدة سكنية.

وبحسب التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة فإن قوانين الرهن العقاري في دولة الكويت تحمل الكثير من الإيجابيات والقليل من السلبيات كمحصلة نهائية على المدى المتوسط وطويل الأجل من تطبيقه، ما يتناسب والمعطيات التي يفرزها الحراك العقاري للدولة، حيث يسعى السوق إلى تطبيق عوامل تحفيز تعتمد في الأساس على تطوير القوانين الحالية وعدم الإضرار بتوازن السوق والحفاظ على مصالح المواطنين قبل الدائنين، ولا شك في أن تطوير القوانين الحالية واعتماد قوانين رهن عقاري متطورة من شأنه تحريك السيولة المتوفرة لدى القطاع المصرفي الكويتي ليساهم بشكل مباشر في حل جزئي أو كلي للتحديات الاسكانية التي يواجها المواطن حيث سيتمكن في نهاية المطاف من التملك اذا ما توفرت له فرص سداد طويلة الأجل، مع التأكيد على أن تفعيل آليات عمل الرهن العقاري من شأنها رفع مستوى التنافس على مستوى جهات التمويل نفسها والتي ستصب في النهاية في مصلحة المقترض، علماً بأن القطاع العقاري الكويتي يشكل 60%من الناتج المحلي وهو ثاني أكبر قطاع بعد قطاع الطاقة، ما يستوجب تطوير القوانين وآليات العمل في هذا القطاع.

أما في شأن السوق العقاري الأردني فيشير تقرير المزايا إلى تمتع هذا السوق بقوانين رهن عقاري متطورة قادته إلى مستويات منافسة ونشاط غير مسبوق خلال الفترة الماضية، في حين يواجه هذا السوق الكثير من التحديات ذات العلاقة بالطلب والأسعار المتداولة والقوى الشرائية المحلية بالإضافة إلى التوسع الكبير في عدد السكان خلال السنوات القليلة الماضية ، وعليه فإن الصورة باتت أكثر صرامة على السوق العقاري في أعقاب بدء العمل بالنظام الجديد للأبنية في العاصمة عمان والذي يتوقع أن ينعكس سلباً على أعمال البناء وسيعمل على رفع التكاليف، حيث سيحدد النظام عدد الطوابق والمساحات وسيقوم بفرض رسوم كبيرة على المخالفين، في ظل توقعات بأن يدفع النظام الجديد إلى هروب الكثير من رؤوس الأموال إلى الخارج وبالتالي التأثير سلباً على المناخ الاستثماري في المملكة الأردنية، مع التأكيد هنا على أن التركيز الحكومي والخاص يجب أن ينصب على تطوير الأنظمة والقوانين التي من شأنها تخفيض تكاليف السكن لتمكين المواطنين الراغبين في التملك والتخفيف من أعباء القروض السكنية في ظل مؤشرات تفي بأن المملكة تحتاج إلى ما يقارب 80 ألف وحدة سكنية سنوياً لتلبية الطلب من قبل المواطنين والعرب والأجانب المقيمين على أرضها.

ويؤكد التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة أن الاسواق العقارية باتت بحاجة إلى تطوير أدوات تحفيز الطلب ورفع وتيرة طرح المزيد من المشاريع المتخصصة الموجهة إلى فئات الطلب الحالي والمتوقعة على عكس الفترة الماضية التي كانت بحاجة إلى قوانين رهن عقارية لتنظيم القطاع وفرض آليات رقابة  تحد من المضاربات والممارسات الخاطئة التي كانت سائدة آنذاك، وذلك في الوقت الذي واجه السوق العقاري مسارات تراجع وصلت إلى مرحلة من الركود لدى العديد من أسواق المنطقة ، في ظل مطالبات بتطوير آليات عمل الرهن العقاري وتخفيف القيود التي فرضتها البنوك المركزية لتتوافق مع خطط التنمية والتنويع الإقتصادي والتي تطال القطاع العقاري والقطاعات الاقتصادية الرئيسية كافة.

وفي هذا الصدد يشير تقرير المزايا إلى أن العديد من الاسواق العقارية في المنطقة تواجه اختلال التوزان بين العرض والطلب لتميل لصالح العرض وبالتالي فإن الأسواق باتت بحاجة إلى تطوير الأدوات والأليات التي تعمل على تنشيط الطلب المحلي والخارجي.

وبحسب المزايا فإن الأسعار المتداولة بيعاً وتأجيراً في الوقت الحالي لدى غالبية الاسواق العقارية بالمنطقة باتت داعمة لتسجيل موجة جديدة من الطلب على كافة أنواع المنتجات العقارية، وبشكل خاص في الوقت الذي تقوم فيه شركات التطوير العقاري بتقديم المزيد من العروض المغرية لجذب المستثمرين من كافة الدول، مع الأخذ بعين الاعتبار أن القطاع العقاري الخليجي يعتبر من القطاعات الحيوية ويسجل معدل نمو متوسط يصل إلى 10% وعوائد سنوية تتراوح بين 7% و 12%، ما يعني أنه لازال يحافظ على جاذبيته وتنافسيته مقارنة بعوائد الأدوات والفرص الاستثمارية المشابهة أو المتوفرة لدى اقتصادات المنطقة والاقتصادات المنافسة، وبالتالي يرى المزايا  أن الأسواق العقارية باتت بحاجة إلى أدوات جديدة تعمل على تنشيط الطلب على مخرجات القطاع وتعمل ايضا على إدخال أدوات وآليات عمل جديدة تضمن استمرار الجاذبية واستمرار ضخ المشاريع الجديدة وجذب الاستثمارات الخارجية.