تفاصيل

بسبب انخفاض الأسعار؛ وفرة العرض التطورات الرقمية

 

تواجه الوساطة العقارية تحديات غير مسبوقة تتطلب إعادة الهيكلة والتنظيم

تقرير المزايا: الفترة الحالية مثالية للمستثمر الذكي لاقتناص الفرص الاستثمارية بأسعار تنافسية

السماح بملكية المنازل للمقيمين هو العامل الأكثر أهمية للتغلب على الركود الحالي في سوق العقارات العماني

وقد ظلت المعاملات العقارية في جميع أنحاء منطقة دول مجلس التعاون الخليجي في الآونة الأخيرة أقل من أهدافها الخاصة بالمستويات المرغوبة على الرغم من التنوع في المشاريع والمنتجات العقارية المعروضة.

واصلت أسعار المنتجات العقارية المختلفة تراجعها، بسبب تقلبات عوامل الطلب، وانخفاض السيولة الاستثمارية، والمضاربات التي كانت ترفع قيم السيولة إلى مستويات قياسية، وتؤدي إلى ارتفاعات غير مبررة وغير متسقة في الأسعار في الماضي. ومع استمرار انخفاض الأسعار وطغيان العرض، أصبحت العديد من القطاعات الخدمية والمهنية المرتبطة بالقطاع العقاري، وتحديداً الوساطة العقارية، أقل جاذبية بسبب التطورات المسجلة في علاقة المستخدم النهائي المباشرة مع المالكين، نتيجة لتعدد خدمات الوساطة عبر الإنترنت المتاحة.

ويقول التقرير إن سوق العقارات في المملكة العربية السعودية شهد انخفاضات مستمرة في الأسعار والإيجارات والمنتجات العقارية، وينعكس ذلك في الحاجة إلى الوسطاء. كلما انخفضت أسعار العقارات وزاد العرض في السوق، قلت الحاجة إلى وسطاء العقارات. لا يُطلب من المستخدم النهائي في ظل الظروف الحالية دفع عمولات للوسطاء طالما أن العرض أعلى من الطلب والوصول إلى المالكين والتفاوض معهم أسهل.

ويقول التقرير إن استمرار تراجع الأسعار والمضاربات قلل من أهمية سوق العقارات من حيث الاستثمار، حيث أصبح الأفراد يميلون أكثر نحو تملك المنازل بدلا من الاستثمار. وسجل السوق تراجعا بنسبة 10% في عام 2017، بانخفاض قدره 1.5% خلال الربع الأول من عام 2018 للقطاع السكني، وبنسبة 1.3% للقطاع التجاري خلال نفس الفترة من العام الحالي.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، كان لسوق العقارات دائمًا قيمة استثمارية كبيرة لجميع الأطراف المعنية. وذكر التقرير أن السوق احتفظ بجاذبيته للمستثمرين والمستخدمين النهائيين، الذين يسعون إلى تنفيذ صفقات عقارية جذابة بميزة سعرية، مشيراً إلى أن الضغط الأعلى في سوق العقارات الإماراتي خلال السنوات الثلاث الماضية كان على قطاع العقارات الفاخرة، والذي من المتوقع أن يظل تحت ضغوط أكثر خلال الفترة المقبلة مقارنة بالفئات والمنتجات العقارية الأخرى المعروضة في السوق، خاصة تلك التي تستهدف شريحة الدخل المتوسط.

شهد سوق العقارات في دبي بعض التباطؤ، مع انخفاض أسعار العقارات بنسبة 5% على أساس سنوي، وانخفاض مبيعات الشقق بنسبة 5%، وانخفاض مشتريات الفلل بنسبة 5.5%، بانخفاض قدره 7.5% على أساس سنوي.  وانخفضت أسعار إيجارات الشقق بنسبة 7.2%. وانخفضت أسعار إيجارات الفلل بنسبة 10% خلال نفس الفترة. ونتيجة لهذه التطورات، تستعد إمارة دبي لاعتماد نظام العقارات الذاتية، والذي سيسمح للمستثمرين باتخاذ قرارات عقارية دون الحاجة إلى وثائق بيروقراطية، وهو ما سيقلل بدوره من الحاجة إلى الوساطة العقارية. وأكد تقرير المزايا أن الفترة الحالية، رغم الركود، تعتبر من أفضل الفترات للمستثمر الذكي لاقتناص الفرص الاستثمارية بمستويات أسعار تنافسية.

وأشار التقرير إلى أن السوق العقاري البحريني يتبع بشكل كبير توجهات وخطط الحكومة، ويتحرك صعودا وهبوطا وفقا لتأثير قوى العرض والطلب على وتيرة الأداء. ويتزامن ذلك مع تركيز الحكومة على جذب المزيد من المستثمرين لتعزيز الأداء الاقتصادي الذي سجل معدل نمو قدره 3% في نهاية عام 2017. وفي هذه الأثناء، غالبا ما يتأثر الأداء الاقتصادي العام إيجابا أو سلبا بأداء قطاع العقارات والتجزئة الذي ينمو بشكل كبير ومن المتوقع أن يستمر على هذا المستوى لسنوات عديدة قادمة.

وفي هذا السياق، انخفضت أسعار إيجارات المساكن بشكل ملحوظ خلال الربع الأول من العام الجاري بنسبة 3%، في حين من المتوقع أن يظل سوق العقارات السكنية متقلباً بسبب تقلبات العرض والطلب. ويأتي ذلك في ظل توجيهات الحكومة بوضع خطط لتنظيم السوق العقاري وجذب الاستثمارات لجعل مملكة البحرين الوجهة الأولى للاستثمار العقاري. يأتي ذلك بالإضافة إلى وضع إطار تنظيمي قوي للمشترين، يتطلب الحصول على تراخيص رسمية من الجهات المختصة المعنية بإنشاء قطاع عقاري قوي ومرن.

ويسلط التقرير الضوء أيضًا على عمان، حيث يقول إن الأداء العام لسوق العقارات أقل من التوقعات، وهو نتيجة طبيعية لزيادة العرض، والانخفاض المطرد في الطلب، وفي النهاية انخفاض الأسعار بنسبة 20٪. يشار إلى أن غياب التنظيم الشامل لسوق العقارات ساهم في هذا الارتفاع في العرض مما أدى إلى انخفاض كبير في الأسعار.

ومن ناحية أخرى، يشهد السوق العقاري العماني المزيد من المراجعات بين جميع الأطراف بهدف تشريع قوانين تسمح للمقيمين بالتملك خارج المناطق السياحية التي يمكن من خلالها استيعاب العرض وبالتالي تشجيع الاستثمار وإعادة التوازن لقوى العرض والطلب. تشير بيانات الصناعة إلى أن هناك حوالي 10000 وحدة سكنية معروضة في السوق. ويحتاج قطاع الوساطة العقارية إلى تنظيم أكثر فعالية لتحديد عمليات البيع والشراء بما يضمن الثقة بين كافة الأطراف والسيطرة على السوق أيضاً.

وأشار التقرير إلى أن وتيرة النشاط العقاري في المنطقة أصبحت أكثر عشوائية وأقل قابلية للتنبؤ بها. ويستمر إطلاق المشاريع الجديدة على جميع المستويات السكنية والتجارية والاستثمارية والصناعية في حين يتقلب الطلب بشكل حاد تقريبًا في العديد من الأسواق. وفي الوقت نفسه، أصبحت أسواق المنطقة أكثر انفتاحاً، وفي هذا المنظور تبدو الصورة أكثر ضبابية على مستوى أداء ومستقبل مستثمري القطاع العقاري، الذين ينشطون في أوقات اختلال قوى العرض والطلب لصالح الطلب وليس العكس. هذا بالإضافة إلى التطورات التي تشهدها السوق العقارية حيث أصبح بإمكان المطورين الترويج والبيع والإيجار بشكل مباشر وتغير العلاقة بين المستأجرين والملاك في الوقت الحاضر، مما ساهم في تقليل نشاط الوسطاء العقاريين، وحد من تأثيرهم على وتيرة النشاط، وعلى الأسعار أيضاً.

وشدد التقرير على أهمية تحفيز القطاعات الاقتصادية وضخ المزيد من المشاريع الاستراتيجية الكبيرة لتحفيز النشاط العقاري. وشدد على الحاجة الملحة إلى إعادة تنظيم تسليم المشاريع العقارية، وهي خطوة تتطلب التدخل المباشر من قبل جميع الأطراف المعنية لضمان إعادة التوازن بين قوى العرض والطلب.